Veelgestelde vragen en antwoorden voor eigenaren en investeerders

Dat mag, mits de akte van levering nog dezelfde dag wordt ingeschreven in de openbare registers. Vindt de inschrijving op 1 april 2022 of later plaats, dan is de datum van ondertekening van de koopovereenkomst bepalend voor de vraag of de opkoopbescherming van toepassing is. In de beantwoording van de volgende vraag gaan we hier dieper op in.

Dat hangt ervan af wanneer de koopovereenkomst is ondertekend. De gemeenteraad heeft op 25 januari 2022 ingestemd met de invoering van opkoopbescherming. De uitvoering van dit besluit vereist dat de bestaande Huisvestingsverordening gemeente Eindhoven 2020 wordt aangepast. Op 1 maart 2022 hebben we de aangepaste verordening in het Gemeenteblad gepubliceerd. Op 1 april 2022 treedt de aangepaste verordening in werking en is de opkoopbescherming een feit.

In de aangepaste huisvestingsverordening is een overgangsbepaling opgenomen. Op grond van deze overgangsbepaling geldt de opkoopbescherming niet voor woningen waarvoor vóór 1 maart 2022 een koopovereenkomst is gesloten, en waarvan de akte van levering pas na 1 april 2022 wordt ingeschreven in de openbare registers. Is de koopovereenkomst na 1 maart 2022 gesloten en vindt de inschrijving na 1 april 2022 plaats, dan geldt de opkoopbescherming wel en mag de woning in principe niet worden verhuurd. Met deze overgangsbepaling willen we enerzijds tegemoetkomen aan investeerders die al een woning hebben gekocht voordat de gemeente de invoeringsdatum van de opkoopbescherming bekend maakte. Anderzijds willen we hiermee voorkomen dat investeerders op het laatste moment nog woningen gaan opkopen.

Als de woning op het moment dat je juridisch eigenaar wordt langer dan zes maanden verhuurd is (en dit niet gebeurt op grond van een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming), kun je de woning zonder vergunning blijven verhuren, ook als de huidige huurder opzegt. Dat geldt ook als de woning kamergewijs wordt verhuurd. Onder ‘het moment dat je juridisch eigenaar wordt’ verstaan we ook in dit geval: de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Is de woning op deze datum minder dan zes maanden verhuurd (of vrij van huur en gebruik), dan geldt de opkoopbescherming wél en heb je een vergunning nodig om de woning te mogen blijven verhuren. Verleent de gemeente deze vergunning niet, dan kan de huurder niet in de woning blijven wonen. Op grond van het juridische principe ‘koop breekt geen huur’ ben je in dat geval mede verantwoordelijk voor het vinden van andere woonruimte voor de huurder. Je kunt de huurovereenkomst dus niet zomaar opzeggen, maar moet met de huurder tot een vergelijk komen.

Nee, de vergunning is persoons- en situatie gebonden. Als nieuwe eigenaar moet je zelf een vergunning aanvragen om de woning te mogen verhuren. Daarbij is het niet vanzelfsprekend dat je een vergunning krijgt omdat de vorige eigenaar die ook had. Een nieuwe vergunning wordt in principe alleen verleend als de (beoogde) nieuwe verhuursituatie ook onder één van de wettelijke uitzonderingen valt.

Als je de woning vóór 1 april 2022 al in eigendom had, mag je deze zonder vergunning opnieuw verhuren als de verhuur aan de huidige huurder eindigt.

Ja, het in gebruik geven van een woning aan een kind van de eigenaar valt onder de wettelijke uitzonderingen. Vanaf 1 april 2022 moet je hiervoor wel een vergunning aanvragen, maar je mag er op rekenen dat deze wordt verleend. Had je de woning vóór 1 april 2022 al in eigendom, dan kun je deze nog zonder vergunning verhuren.

Als de winkel en de woning een kadastrale eenheid vormen, mag je de woning op grond van een wettelijke uitzondering verhuren. Je hebt dan wel een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming nodig, maar mag erop rekenen dat deze wordt verleend. De vergunning geldt zolang de opkoopbescherming van toepassing is, en zolang je aan de voorwaarden blijft voldoen. Zou je de winkel en bovenwoning bijvoorbeeld juridisch splitsen en de bovenwoning afzonderlijk verkopen, dan vervalt de vergunning en mag de nieuwe eigenaar de bovenwoning niet verhuren, tenzij de nieuwe eigenaar ook voor een vergunning in aanmerking komt.

Als je na 1 april 2022 juridisch eigenaar wordt van een woning die in 2021 een WOZ-waarde lager dan €350.000 had, mag je deze niet zonder vergunning verhuren. In dit geval kom je waarschijnlijk alleen in aanmerking voor een vergunning als je het appartement verhuurt aan een (klein)kind. Is dat niet mogelijk, dan kun je de aankoop van een appartement beter uitstellen tot je er zelf wilt gaan wonen. Heb je de mogelijkheid om een appartement in een hogere prijsklasse te kopen (WOZ-waarde in 2021 minimaal €350.000) dan kun je dat appartement wel zonder vergunning verhuren.

Ja, ervan uitgaande dat je het juridisch eigendom van je huidige woning vóór 1 april 2022 hebt verkregen, mag je deze woning zonder vergunning verhuren. De opkoopbescherming is in deze situatie niet van toepassing.

Als je na 1 april 2022 juridisch eigenaar wordt van een ‘beschermde’ woning, dan mag je deze woning maximaal een jaar niet-toeristisch verhuren nadat je er minimaal een jaar zelf hebt gewoond. Je hebt hiervoor wel een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming nodig, maar je mag erop vertrouwen dat die vergunning wordt verleend omdat de verhuursituatie onder één van de wettelijke uitzonderingen valt. Na dat jaar wordt de opkoopbescherming opnieuw van kracht. De opkoopbescherming geldt tot vier jaar na het moment dat je juridisch eigenaar van de woning bent geworden. Daarna mag je de woning vrij verhuren.

Als de woning die je wilt kopen in 2021 een WOZ-waarde lager dan €350.000 had, wordt verhuur waarschijnlijk niet meer toegestaan, ongeacht of je de woning in zijn geheel verhuurt of per kamer. Een duurdere woning mag mogelijk wel worden verkamerd. Hiervoor moet je een omgevingsvergunning aanvragen. Je aanvraag wordt getoetst aan de beleidsregels voor kamerverhuur en woningsplitsing.

Opkoopbescherming vormt hiervoor geen belemmering als je vóór 1 april 2022 al eigenaar van de woning was of als de woning in 2021 een WOZ-waarde van minimaal €350.000 had. Voldoe je niet aan deze voorwaarden, dan is hospitaverhuur op grond van de landelijke regeling voor opkoopbescherming mogelijk niet toegestaan. Neem in dat geval even contact met de gemeente op, zodat we kunnen nagaan of we dit toch mogelijk kunnen maken. De gemeente ziet in hospitaverhuur namelijk een oplossing voor de woningnood en wil dit waar mogelijk stimuleren. Op grond van het bestemmingsplan mag er één huishouden (of maximaal twee personen die samen geen huishouden vormen) in één woning wonen. Als je kamers wilt verhuren aan meerdere mensen die geen gezamenlijk huishouden vormen, heb je een omgevingsvergunning voor kamerverhuur nodig. Meer informatie daarover vind je op de pagina's  woningsplitsing en kamerverhuur.

Je mag nog steeds aan een investeerder verkopen. Je verkoopt echter een ‘beschermde’ woning die door de nieuwe eigenaar in principe niet meer mag worden verhuurd. De kans is daarom groot dat je alleen biedingen gaat krijgen van mensen die zelf in de woning willen gaan wonen, of deze in gebruik willen geven aan een naast familielid.

Ja, opkoopbescherming vormt geen belemmering voor het ‘flippen’ van een bestaande koopwoning. Het doel van de opkoopbescherming is om de omzetting van koop naar huur te reguleren. Daar is bij ‘flippen’ geen sprake van.

Je kunt de woning na de renovatie dus gewoon verkopen. Of de opkoopbescherming bij verkoop van kracht is, is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning in het peiljaar op het moment van de eigendomsoverdracht. Bij een eigendomsoverdracht in 2022 is dat de WOZ-waarde van 2021. Is deze lager dan €350.000, dan krijgt de koper (ook) te maken met opkoopbescherming en mag hij de woning in principe niet verhuren.

Zelf mag je de woning na renovatie dan alleen verhuren als je al vóór 1 april 2022 juridisch eigenaar van de woning was. N.B. de waardevermeerdering door renovatie zorgt er (op de korte termijn) dus niet voor dat de woning wél mag worden verhuurd.

Opkoopbescherming vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling. De opkoopbescherming geldt niet voor nieuwbouwwoningen die aantoonbaar zijn ontwikkeld om te verhuren. Onder de definitie van ‘nieuwbouw’ vallen ook woningen die tot stand komen door transformatie van een bestaand pand met een andere functie.

Wij raden jullie aan om in de contacten met de gemeente over dit project steeds duidelijk te communiceren dat het om huurwoningen gaat. Mochten jullie besluiten om de woningen toch als koopwoning in de markt te zetten, dan geldt de opkoopbescherming wél als het om goedkope tot middeldure koopwoningen gaat. De kopers mogen de woningen dan niet verhuren, tenzij de beoogde verhuursituatie onder één van de wettelijke uitzonderingen valt.

Dat hangt af van de situatie op het moment waarop je juridisch eigenaar van de woningen wordt, met andere woorden van de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan jullie als nieuwe eigenaar.

Staan één of meer appartementen op dat moment leeg, of zijn één of meer appartementen op dat moment minder dan zes maanden verhuurd, dan is voor die woningen de opkoopbescherming van kracht en mag je de betreffende woning(en) niet opnieuw verhuren. Omdat wij het onwenselijk vinden als hierdoor leegstand ontstaat, raden wij je aan in dat geval contact met de gemeente op te nemen, zodat we kunnen nagaan of we verhuur in dat geval toch mogelijk kunnen maken.

De WOZ-waarde van de afzonderlijke woningen is bepalend voor de vraag of opkoopbescherming van toepassing is. Per woning wordt er dan gekeken of de woning onder de opkoopbescherming valt. Het is daardoor mogelijk dat binnen één complex sommige woningen wel onder de opkoopbescherming vallen en andere niet, bijvoorbeeld als het complex verschillende typen woningen kent.

De opkoopbeschermingsregeling geldt alleen in gevallen waarin een woonruimte aan een nieuwe eigenaar wordt overgedragen door middel van een 'akte van levering'. Als een woonruimte wordt geërfd wordt er een 'akte van verdeling' opgemaakt. In dat geval valt de overdracht van die woning niet onder de opkoopbescherming.

Als de woning, nu of in de toekomst, door de erfgenamen wordt verkocht geldt de opkoopbescherming wel voor de koper. Uiteraard alleen als de woning valt onder de op dat moment geldende voorwaarden voor opkoopbescherming.